Is onderhoud nodig aan gemeenschappelijke zaken en gedeelten? Dat wordt in principe bepaald door de vergadering van eigenaars.

Iedereen heeft er belang bij dat het gebouw goed wordt onderhouden. De appartementen houden dan hun waarde, en het is er prettig wonen. De VvE heeft er dus belang bij om op tijd onderhoud te laten uitvoeren.

Dat kan het beste op basis van een plan dat meer jaren beslaat: het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dat wordt gemaakt door een bouwkundige. Hij inspecteert het gebouw zorgvuldig, en hij noteert eventuele gebreken. Er wordt ook een planning gemaakt. De VvE kan daarop zien wanneer onderhoud moet worden uitgevoerd. Aan de hand van het MJOP wordt geld gereserveerd voor het onderhoud.

Wilt u een MJOP laten opstellen? Dan moet de vergadering van eigenaars daarvoor een besluit nemen. Dat kan met een gewone meerderheid van stemmen (dus de helft plus 1). Goedkeuring en vaststelling van het MJOP gebeurt ook met een gewone meerderheid.

Ook als onderhoud wordt uitgevoerd, moet de vergadering daarover een besluit nemen. Dan geldt niet altijd de gewone meerderheid. Dat hangt af van het type onderhoud. In het splitsingsreglement staat hoe de stemverhouding moet zijn.

Het bestuur of de bestuurder van de VvE moet ieder jaar een begroting maken. Daarop staan de kosten en inkomsten die de VvE voor het komende jaar verwacht. Er zijn kosten voor klein onderhoud en dagelijkse reparaties. De kosten voor groot onderhoud worden ook in de begroting opgenomen, maar dan als ‘reserve groot onderhoud’. De vergadering bepaalt of er geld uit de reserve mag worden gehaald. Dat gebeurt als onderhoud moet worden uitgevoerd.

Op de begroting staat ook de premie voor de verzekering. In alle modelreglementen is de collectieve opstalverzekering verplicht. De bestuurder van de VvE moet verzekeringen op naam van de VvE en de gezamenlijke eigenaars afsluiten.

Andere mogelijke verzekeringen zijn een glasverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering. De premie daarvoor staat ook in de begroting.

De begroting is de basis van de periodieke bijdrage die door alle eigenaren moet worden betaald. Dat gebeurt meestal per maand. De hoogte van de bijdrage is afhankelijk van het ‘breukdeel’ (de omvang van het appartementsrecht). Hoe groot dat breukdeel is, staat in de splitsingsakte.

De vergadering van eigenaars moet de begroting elk jaar opnieuw vaststellen. Alleen al daarom moet dus elk jaar worden vergaderd.

In het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) staat wanneer welk onderhoud moet worden uitgevoerd. Er staat ook in wat de kosten ongeveer zijn.

Het gaat alleen over de gemeenschappelijke delen en zaken van de VvE. In elk geval het dak en de gevel, maar vaak ook het trappenhuis en de kozijnen.

In het MJOP zijn drie elementen van het groot belang: het bouwdeel, het tijdstip van vervanging of herstel, en de kosten daarvan.

• Bouwdeel: het MJOP moet laten zien over welk bouwdeel het gaat: kozijnen, gevel, dak, dakgoot, etc.
• Cyclus: het MJOP moet laten zien hoe lang een bepaald bouwdeel meegaat en wanneer herstel of vervanging nodig is.
• Kosten: de kosten voor herstel of vervanging van de bouwdelen staan ook in het MJOP.

Alle bouwdelen moeten worden meegenomen in het MJOP. Vaak wordt zo’n plan gemaakt voor 10 jaar. Maar daken gaan meestal 15 jaar (of langer) mee, en liften wel 25 jaar. Het onderhoud van de lift en het dak staat dan niet in een MJOP van 10 jaar. Dat kan later tot problemen leiden omdat er misschien niet genoeg geld is voor reparatie of vervanging.

Het is daarom verstandig om deze delen mee te nemen in het plan. Dan weet u zeker dat er voldoende wordt gereserveerd.

Tip: laat het MJOP opstellen door een bouwkundige. Of laat u in elk geval bijstaan door een deskundige.

Soms moet een reparatie heel snel worden uitgevoerd omdat er anders nog meer schade kan ontstaan. Dan kan niet altijd worden gewacht op toestemming van de eigenaar. Alle eigenaars zijn daarom verplicht om mee te werken aan dit type maatregelen. Die voorkómen dat er meer schade ontstaat.

In de meeste splitsingsreglementen is een schaderegeling opgenomen.

Eigenaars en huurders zijn verplicht om hun appartement (het privégedeelte) goed te onderhouden. Het gaat dan bijvoorbeeld om onderhoud en schoonmaak. Ze moeten ook zelf zorgen voor ontstopping van de leidingen in het appartement en voor het onderhoud van hang- en sluitwerk van deuren en ramen.

Een breuk in de leiding is meestal een gezamenlijke aangelegenheid. De VvE moet dat probleem oplossen en betalen. Let op: dit geldt niet voor modelreglement 2006.

Wilt u weten of onderhoud privé of gemeenschappelijk is? Kijk dan in het splitsingsreglement.

Bewoners moeten zorgvuldig omgaan met gemeenschappelijke delen en zaken die in het appartement aanwezig zijn. Die moeten ook altijd goed bereikbaar zijn.

Voorbeeld: de dakbedekking onder een terras of balkon wordt gerepareerd. Er staan plantenbakken e.d. op het terras. De bewoner moet de bakken zelf verwijderen en later weer terugplaatsen. Als daar kosten aan verbonden zijn, komen die voor rekening van deze bewoner.

Niet alles verloopt vlekkeloos. Soms ontstaat door onderhoud schade aan het appartement. Die schade wordt door de VvE vergoed.

Voorbeeld: de (gemeenschappelijke) kozijnen worden geverfd. Er valt een pot verf op de vloer. De vloer moet worden schoongemaakt en misschien wel hersteld. De kosten daarvan zijn voor de VvE. Die kan de schade vervolgens verhalen op de veroorzaker (het schildersbedrijf) of wellicht claimen bij de verzekeraar.

‘Mijn ramen lekken. Ik heb het koud. De VvE doet niks. Wat nu?’

In dit geval is het van belang of u huurder of eigenaar van het appartement bent. In beide gevallen is het de VvE die het onderhoud van de gemeenschappelijke delen verzorgt. In de meeste complexen vallen de ramen daaronder: die zijn onderdeel van de ‘schil’ van het gebouw. Als de VvE haar werk goed doet, is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Daarin staat wanneer de ramen zullen worden vervangen.

U bent eigenaar

Dan kijkt u in het MJOP om te zien wanneer de ramen worden vervangen. Dat duurt nog drie jaar. Vindt u dat het nog veel te lang duurt voor deze renovatie plaatsvindt? Dan kunt u een voorstel doen aan de ledenvergadering om het onderhoud naar voren te halen.

Zijn uw mede-eigenaars het met u eens? Dan kan de Algemene Vergadering het besluit nemen om de ramen eerder te vervangen dan in de planning staat.

Bent u de enige die dit wil? Of zijn er maar enkele eigenaars en hebt u geen meerderheid? Dan kunt u zich neerleggen bij het besluit. Als u van mening bent dat uitstel nadelig is voor uw gezondheid of veiligheid, dan kunt u de kantonrechter verzoeken om  een vervangende machtiging om vervanging op kosten van de VvE te mogen laten verrichten.

U bent huurder

Dan bespreekt u uw wensen met uw verhuurder. Die kan – als hij het met u eens is - als lid van de VvE het onderwerp aan de orde stellen. Daarna volgt de procedure zoals beschreven bij de eigenaar.

'De VvE wil de rookgasafvoer vervangen. Er schijnt een risico op koolmonoxide te zijn. Dat kost veel geld en er moet gebroken worden in mijn appartement. Ik ga daar niet aan meewerken, want ik geloof helemaal niet dat er gevaar dreigt.'

U bent eigenaar

Als de Algemene Vergadering het besluit heeft genomen dat dit onderhoud zal worden uitgevoerd,  moet u als eigenaar daaraan meewerken. Kan dat niet worden betaald uit het reservefonds en wordt u om een eenmalige bijdrage gevraagd? Dan moet u die betalen.

Als u van mening bent dat het besluit niet juist is, kunt u de kantonrechter vragen om het te vernietigen.

U bent huurder

Dan is het van belang of er sprake is van renovatie of van onderhoud.

Vervanging van de rookgasafvoer valt hoogstwaarschijnlijk onder ‘noodzakelijk onderhoud’.  Dan moet u de huurder de gelegenheid bieden om het werk uit te voeren. In de meeste gevallen kan dit niet leiden tot huurverhoging.

Renovatie is een ander verhaal. Die leidt veelal tot verhoging van het woongenot. De verhuurder heeft daarvoor instemming nodig van zijn huurders; ook als de VvE heeft besloten om het werk uit te voeren. 70 procent van de huurders moet akkoord gaan.

De bestuurder van de VvE moet een collectieve opstalverzekering en een verzekering voor de wettelijke aansprakelijkheid afsluiten. Die staan op naam van de VvE en de gezamenlijke appartementseigenaars. De vergadering van eigenaars bepaalt bij welke verzekeringsmaatschappij de verzekeringen moeten worden afgesloten. De verzekeringspremie wordt opgenomen in de begroting.

Het bestuur meldt eventuele schades bij de verzekeraar.

Wanneer valt een schade onder de dekking van de verzekering?
Het maakt in principe niet uit of de schade is ontstaan door een gemeenschappelijke zaak of een privézaak. Dat is wél belangrijk voor de vraag wie aansprakelijk is voor de schade. En voor wie is het eigen risico?

Als de schade is ontstaan door/vanwege een privégedeelte, dan is de betreffende eigenaar meestal aansprakelijk. Bij schade door een gemeenschappelijke zaak is de VvE in principe aansprakelijk.

Tip: bespreek de gevolgen van het eigen risico in de vergadering. Dan kan de vergadering ook beslissen om het eigen risico gemeenschappelijk te dragen. De verzekering is er immers ook voor de gezamenlijke eigenaars.

Wanneer moeten gebreken worden verholpen door de verhuurder? En wanneer door de huurder?

Dat staat in het huurrecht. Daarin vindt u de gebrekenregeling. In het kort staat daar: de verhuurder verhelpt gebreken waardoor de huurder niet het verwachte genot van de woning kan hebben. De huurder zorgt zelf voor kleine reparaties. Die staan in het ‘Besluit kleine herstellingen’. Voor huurders die zelf dingen hebben aangebracht in hun woning, geldt soms een andere regeling. Als er iets kapot gaat, kunnen huurder en verhuurder samen afspraken maken over reparaties en vervanging.

In het ‘Besluit gebreken’ leest u welke tekortkomingen in ieder geval als gebrek worden aangemerkt.

‘Gebrek’ betekent: alles wat het woongenot beperkt, terwijl dat niet de schuld is van de huurder. Dan moeten beide partijen dus wel weten wat ze van elkaar mogen verwachten. Dat moet al duidelijk zijn als de huurovereenkomst wordt ondertekend.

Als de huurder erom vraagt, moet de verhuurder de gebreken verhelpen. Soms lukt dat niet of is het onredelijk duur, maar dan gaat het om uitzonderingen.

Huurders mogen veranderingen aanbrengen aan hun appartement. Er is wel een belangrijke voorwaarde: als de huur wordt opgezegd, moet alles zonder flinke kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.

Als dat niet kan, moet de huurder eerst toestemming vragen.

De verhuurder moet zo’n verandering goedvinden als het appartement daardoor niet lastiger verhuurbaar wordt. De waarde mag er ook niet door verminderen.

Uitzondering: de veranderingen worden aan de buitenkant van de woning aangebracht. Dan mag de toestemming worden geweigerd.

Appartementseigenaars mogen in hun privégedeelte veranderingen aanbrengen. Tenminste: als andere eigenaars daardoor niet worden benadeeld. Deze wijzigingen moeten wel direct aan de VvE gemeld worden. De VvE moet meestal toestemming geven voor iedere op-, aan-, onder- of bijbouw. Daarom mogen veranderingen aan de buitenkant niet worden aangebracht als er geen toestemming voor is gegeven.

Bij wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte kunt u denken aan een zonnescherm, een schotelantenne of buitenverlichting. Die veranderingen kunnen later gemakkelijk en goedkoop worden weggehaald. Huurders hoeven er dus in principe geen toestemming voor te vragen. Dat moet wél als in het huurcontract staat dat toestemming nodig is. Andere voorbeelden zijn dak- of geveldoorvoeren voor een kattenluik of airco.

De meeste verhurende groot-eigenaars hebben een reglement waarin alle rechten en plichten staan op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen.

Maar de VvE is er ook nog! Zonneschermen, schotelantennes, buitenverlichting, kattenluiken en openingen voor airco’s mogen meestal niet worden aangebracht zonder toestemming van de VvE. Dat is logisch: het gaat om gemeenschappelijke delen. Voor veranderingen is toestemming van de VvE nodig.

Dat geeft soms problemen bij zittende huurders, tenminste als zij niet vallen onder de regels van de VvE. Het probleem wordt nog groter als in de huurovereenkomst staat dat het wél mag.

In beginsel mogen eigenaars en gebruikers geen wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten aanbrengen zonder toestemming van de vergadering. Voor zittende huurders kan er echter een patstelling ontstaan, als deze niet is gebonden aan de VvE-regels, en volgens zijn huurovereenkomst een dergelijke wijziging wel mag aanbrengen.

Een huurder moet met klachten en vragen naar de verhuurder. Niet naar de leden van de VvE, niet naar het bestuur van de VvE en ook niet naar de beheerder.

Wat nu als de huurder vindt dat hij benadeeld wordt door een besluit van de VvE? Dan kan hij naar de kantonrechter. Hij kan verzoeken om vernietiging van het besluit. Dat kan alleen als de huurder gebonden is aan de regels van de VvE.

Als de verhuurder belangrijke plannen heeft met het complex, hebben de huurders recht op overleg. De plannen kunnen pas worden uitgevoerd als er is overlegd. In dat overleg moeten bezwaren zijn weggenomen. Het kan ook zijn dat de verhuurder de huurders heeft kunnen overtuigen. Zie ook Wet overleg huurders verhuurders (WOHV)

Elke VvE moet een reservefonds hebben voor groot onderhoud (gevel, dak, lift etc.). Het geld staat op een aparte betaal- of spaarrekening die op naam staat van de VvE. Uit het fonds kunnen ook duurzaamheidsmaatregelen worden betaald, zoals vloer- of dakisolatie.

De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dat kan op twee manieren:

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Het MJOP is de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen. De VvE stelt dit plan vast. Hierin staat precies:

• welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen worden uitgevoerd;
• wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
• wat de kosten van de werkzaamheden zijn.

De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

Minimale reservering

Heeft uw VvE geen MJOP? Dan moet ze elk jaar minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.
Deze verplichting staat in de Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars. De wet gaat op 1 januari 2018 in.

Onderhoud financieren zonder reservefonds

De eigenaars kunnen alleen in deze twee situaties besluiten om geen geld in een reservefonds te storten:

• 80% van de eigenaars gaat met deze regeling akkoord.
  De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
• De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
  Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. Als een eigenaar de onderhoudskosten niet kan betalen, doet de bank dat. De eigenaar moet de kosten natuurlijk later wel terugbetalen aan de bank.

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Ze betalen daar ook allemaal aan mee. De hoogte van de bijdrage hangt af van de oppervlakte die de eigenaar in bezit heeft: het breukdeel.

Er is verschil tussen de privégedeelten (woning, berging) en de gemeenschappelijke gedeelten (dak, gevel, trappenhuis etc.) Individuele eigenaars betalen het onderhoud van de privégedeelten. Onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten wordt betaald door de gezamenlijke eigenaars.

Wat is gemeenschappelijk? En wat privé?

Dat staat allemaal in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.