Reglement en huishoudelijk reglement
In de meeste reglementen staat dat bewoners geen onredelijke hinder mogen geven veroorzaken voor andere bewoners.
U kunt in het reglement ook bijzondere regels opnemen waarmee u het woongenot van alle bewoners zo veel mogelijk beschermt. Daarbij kunt u denken aan regels voor harde vloeren en huisdieren.
Als bewoners zich niet houden aan het reglement of het huishoudelijk reglement, kan iedere eigenaar of gebruiker hen daarop aanspreken. De VvE kan ook tegen overlastgevers optreden.
‘Een barbecue op het balkon; mag dat zomaar?’
Jan en Piet zijn buren van elkaar. Jan woont op de 12e etage en is eigenaar. Piet woont op de 11e en is huurder. Piet kreeg onlangs een mooie barbecue van zijn kinderen voor zijn 70e verjaardag. Nog dezelfde dag zaten er zes mensen te barbecueën op het balkon van Piet. Jan en zijn vrouw zaten in de rook en de stank. Kan dat zomaar?
Het antwoord is: nee. En dat heeft niets te maken met het feit dat de een huurder is en de ander eigenaar. Beiden mogen ze geen overlast veroorzaken.
Jan meldt zijn ongenoegen bij het bestuur van de VvE. Dat heeft ook van andere eigenaars klachten over de barbecue ontvangen: er is dus een ‘dossier’. De bestuurders kunnen of Piet aanspreken. of de eigenaar van het appartement: zijn verhuurder. Die heeft het beheer uitbesteed aan een beheerder. Het VvE-bestuur vraagt de beheerder om de huurders te wijzen op hun gedrag: ook huurders moeten zich aan de regels van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement houden.
Boete
De VvE kan een boete opleggen en eisen dat bewoners zich aan de regels houden. Dat recht heeft de VvE volgens het reglement.
Ontzegging van gebruik
In heel ernstige gevallen kan de VvE besluiten dat de bewoner geen toegang meer heeft tot het gebouw en de woning. Hem wordt het gebruik dan ontzegd. Dit gebeurt pas na het doorlopen van een zorgvuldige procedure, die in het splitsingsreglement is opgenomen.
Airbnb
Als eigenaar mag u uw appartement meestal wel verhuren aan een huishouden dat (langdurig) in het appartement wil gaan wonen.
Anders wordt het als u het appartement een aantal keren per jaar korte tijd wilt verhuren. Dat mag meestal niet. Waarschijnlijk staat in het splitsingsreglement een verbod op kortdurende verhuur zoals gebruik als pension of kamerverhuur.
De bestemming speelt ook een rol. Als de bestemming ‘woonruimte’ of ‘woning’ is, dan mag u het appartement misschien wel voor korte tijd verhuren aan familie of vrienden.
Wilt u een appartement kopen om het later te verhuren? Bijvoorbeeld als Airbnb of als bed&breakfast? Ga dan na of dat wel mag volgens het splitsingsreglement.
Airbnb of logies aanbieden kan worden gezien als bedrijfsmatige exploitatie. Als u het appartement vaak tegen betaling voor korte tijd verhuurt, is er geen sprake van wonen. Toeristen wonen immers niet in uw appartement; ze verblijven er even.
Als er een conflict is, zal uiteindelijk de rechter moeten beslissen of kortdurende verhuur in uw VvE is toegestaan.
Huisdieren
Sommige VvE’s hebben regels over huisdieren. Dieren zijn soms beperkt - of zelfs helemaal niet - toegestaan. Die regels staan in het splitsingsreglement of in het huishoudelijk reglement. Zo’n verbod is alleen geldig als dit type regels in het huishoudelijk reglement mogen staan. Dat moet dan in het splitsingsreglement vermeld zijn.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast komt veel voor. Daarom staat in de meeste reglementen dat bewoners geen onredelijke hinder mogen veroorzaken voor de andere bewoners en gebruikers. Geluidshinder valt daar ook onder.
In het huishoudelijk reglement kunt u regels opnemen over overlast.
Vaak staan er tijden in waarbinnen geklust mag worden. In alle gevallen geldt: hebt u last van het geluid van een medebewoner? Ga eerst praten! Misschien is uw buurman of -vrouw zich van geen kwaad bewust.
Meer informatie vindt u bij de Nederlandse Stichting Geluidshinder: www.nsg.nl
Harde vloeren
In de moderne reglementen is vaak een regeling opgenomen over harde vloeren. Die zijn over het algemeen niet toegestaan, tenzij de bewoner ervoor zorgt dat er geen overlast is. De precieze regels staan - als het goed is - in het huishoudelijk reglement.
Als de vloer niet aan de regels voldoet en overlast geeft, dan moet hij er in principe uit. Het VvE-bestuur moet ervoor zorgen dat dit gebeurt.
Vervuiling
Eigenaars en gebruikers zijn verplicht om hun privégedeelte goed te onderhouden en schoon te houden. In de gemeenschappelijke gedeelten mag niets achtergelaten worden, dus ook geen huisraad of huisvuil. In het huishoudelijk reglement vindt u meestal de precieze regels over huisvuil. Ook vervuiling door huisdieren is verboden. Het VvE-bestuur moet ervoor zorgen dat iedereen zich hieraan houdt.
Bij wie klaagt de huurder
Klachten over overlast horen thuis bij de verhurende eigenaar. De verhuurder moet alles doen wat hij kan om ervoor te zorgen dat de overlast stopt. De huurder kan er ook voor kiezen om zelf te procederen, maar dat hoeft hij niet te doen. Voor de verhuurder is dat eenvoudiger en effectiever. Hij zal de VvE inschakelen.
Het maakt niet uit of de huurder last heeft van een medehuurder of van een eigenaar binnen het complex. De VvE moet ervoor zorgen dat de overlast wordt opgelost, want eigenaars en huurders mogen elkaar geen onredelijke hinder toebrengen.
Bij wie klaagt de eigenaar-bewoner
De eigenaar-bewoner kan bij overlastklachten terecht bij het bestuur of de beheerder van de VvE. Die spreekt de betreffende eigenaar aan. Als de overlastveroorzaker een huurder is, kan de VvE de verhurende eigenaar aanspreken. Ze kan ook rechtstreeks naar de huurder stappen. De VvE moet ervoor zorgen dat de overlast wordt opgelost, want eigenaars en huurders mogen elkaar geen onredelijke hinder toebrengen.
Verantwoordelijkheid verhuurder bij overlast
Een verhurende eigenaar is verantwoordelijk voor overlast door zijn huurders. Hij moet zijn huurders daarop aan spreken en alle middelen inzetten die ervoor zorgen dat de overlast ophoudt.
Verantwoordelijkheid bestuur bij overlast
De VvE moet ervoor zorgen dat de overlast ophoudt. Eigenaars en huurders mogen immers geen onredelijke hinder veroorzaken. De VvE kan de overlast in de algemene vergadering als agendapunt bespreken. Ze kan de leden voorstellen om een waarschuwing te geven, een boete op te leggen of zelfs het gebruik van het privégedeelte te ontzeggen. De bewoner heeft dan geen toegang meer tot het gebouw en de woning. Zo’n besluit moet worden genomen door de vergadering van eigenaars. Het bestuur voert het besluit uit.
Verantwoordelijkheid beheerder bij overlast
Soms heeft de beheerder een rol als het om overlast gaat; soms ook niet. Dat hangt af van de beheerovereenkomst. U mag van de beheerder in elk geval verwachten dat hij de klachten doorgeeft aan het VvE-bestuur.
Thuis in de VvE is gemaakt in samenwerking met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Stichting VvE Belang.
Stichting VvE Belang
Postbus 20
4900 AE Oosterhout
Bezoekadres:
Meerpaal 12
4904 SK Oosterhout
Telefoon: 0162 469120
Bereikbaar van ma. t/m do. van 9:00-17:00 uur.
E-mail: