Het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars is verplicht (art. 5:125 BW). Alle eigenaars zijn lid, gewoon omdát ze eigenaar zijn. Opzeggen is er dus niet bij; ook niet als ze het niet eens zijn met het beleid van de VvE.

Pas als ze geen eigenaar meer zijn, eindigt het lidmaatschap van de VvE. Bijvoorbeeld als de eigenaar zijn appartementsrecht verkoopt of als hij overlijdt.

Het lidmaatschap eindigt dan automatisch, en de volgende eigenaar wordt op zijn beurt ook weer automatisch en verplicht lid van de VvE.

Aanmelding is niet nodig!

De nieuwe eigenaar moet de VvE wel direct melden dat hij eigenaar is geworden. Dat staat in het Burgerlijk Wetboek (art. 5:122). Gebeurt dat niet? Dan blijft de eigenaar gewoon lid van de VvE. Daaraan verandert niets.

Alleen eigenaars zijn lid. Andere gebruikers, zoals huurders, dus niet.

‘Niet van die verenigingsmensen….’

De bestuursvoorzitter van de VvE gaat een praatje maken met de nieuwe eigenaars. Hij vertelt wat over de VvE en neemt meteen de laatste nieuwsbrief mee. Het echtpaar bekijkt de nieuwsbrief welwillend, waarna de man zegt : “Mooi, maar als u het niet erg vindt, doen wij niet mee aan die Vereniging van Eigenaars. We zijn niet van die verenigingsmensen…”

De voorzitter heeft de zware taak om het echtpaar uit te leggen dat er geen keus is: iedere appartementseigenaar is automatisch en verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars.  Het lidmaatschap opzeggen, kan niet. De appartementseigenaar is en blijft lid van de VvE tot hij zijn appartement verkoopt; ook als hij het appartement verhuurt.

Wel bewoner maar geen eigenaar van een appartement in een complex? Dan bent u geen lid van de VvE. In principe hebt u ook geen toegang tot de vergaderingen van de VvE.

Meestal zegt iemand dat hij eigenaar is van een appartement. Dat is niet helemaal juist: hij is eigenaar van een appartementsrecht. Dat betekent dat hij samen met de andere eigenaars mede-eigenaar is van het hele gebouw. Daarnaast heeft hij recht op het gebruik van zijn privégedeelte (de woning en meestal ook een berging). Hij mag vanzelfsprekend ook alle gemeenschappelijke delen gebruiken. Het trappenhuis, de hal, de lift, maar ook het dak en een deel van de riolering, de gevel en de dragende muren.

Juridisch gezien is een appartementsrecht een registergoed, net als een gewoon huis. U kunt er dus een hypotheek voor krijgen.

In de splitsingsakte staat precies wat allemaal bij het appartementsrecht hoort. Op de splitsingstekening staat waar het privégedeelte ophoudt en het algemene deel begint. De notaris hecht de splitsingstekening aan de splitsingsakte. U kunt een exemplaar van die tekening opvragen bij het kadaster.

Mag een huurder naar de VvE-vergadering? Nee, in principe niet. Maar er zijn wel mogelijkheden om toch mee te praten. Die staan hieronder.

Volmacht
De eigenaar kan een volmacht geven aan iemand die hij daarvoor uitkiest. Dat kan ook een huurder zijn. Wie een volmacht heeft, kan namens de eigenaar naar de vergadering gaan. Hij mag ook meepraten en stemmen over de voorstellen.

Toehoorder met spreekrecht
De VvE kan besluiten om huurders als toehoorder toe te laten. Ze kunnen ook spreekrecht krijgen. Alleen een eigenaar kan besluiten of de huurder mag stemmen over de voorstellen.

Adviseur
Een huurder kan ook toegang krijgen tot de vergadering als hij de accountant of adviseur is van de eigenaar. Hij kan bijvoorbeeld ook bestuurder of beheerder zijn. Dat gebeurt zelden.

Huurders hebben rechten en plichten, net als eigenaars die hun appartement(en) verhuren. Die staan in de huurovereenkomst.

De huurder heeft recht op ‘ongestoord woongenot’. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen als de huurder daarom vraagt. Als de huurder vindt dat er overlast is, kan hij de verhuurder aanspreken.

Dat geeft soms problemen las het om de gemeenschappelijke gedeelten gaat. De verhurende eigenaar heeft dan de VvE nodig om zijn verplichtingen naar zijn huurder te kunnen nakomen.

Eigenaars mogen hun appartement niet zomaar aan iedereen verhuren. Dat kan alleen als ze een gebruikersverklaring aan hun huurders vragen. Huurders moeten daarin verklaren dat ze zich aan alle regels van de VvE zullen houden. De verklaring is verplicht voor nieuwe huurders. Zij moeten zo’n verklaring tekenen. Een andere mogelijkheid is dat ze door de huurovereenkomst gebonden zijn aan de VvE-regels.

Soms woonden huurders al in het gebouw vóór er woningen werden verkocht aan nieuwe eigenaars. Die huurders zijn niet verplicht om de verklaring te tekenen. De VvE zal daar meestal wel om vragen: dat is wel zo eerlijk. Het is ook niet zo vreemd dat huurders verklaren dat ze zich houden aan de VvE-regels. Ze wonen immers allemaal samen met eigenaars in één gebouw. Het is wel zo handig als voor iedereen dezelfde spelregels gelden.

In sommige VvE’s mogen eigenaars hun appartement niet zomaar verhuren. Soms is verhuur helemaal verboden. Dat moet dan wel in het splitsingsreglement staan. De koper moet van te voren weten dat hij zijn appartement niet mag gaan verhuren.

In sommige splitsingsreglementen is verhuur wel toegestaan, maar geldt er een toelatingsregeling. Die staan in de zogenaamde ‘Annex1’­bepalingen. Daarin staat welke voorwaarden de VvE mag stellen aan nieuwe bewoners. Die toelatingsregeling wordt ook wel ballotage wordt genoemd. De voorwaarden gelden voor huurders en eigenaars.

De VvE moet belangrijke redenen hebben om iemand te weigeren als bewoner. Dat kan ook alleen op basis van objectieve criteria. De VvE kan bijvoorbeeld bepalen dat iemand zelfredzaam moet zijn. Ze kan ook eisen dat iemand genoeg geld heeft (of verdient) om het appartement en de VvE-bijdrage te betalen.

Discriminatie is niet toegestaan. Bewoners mogen niet worden geweigerd vanwege hun leeftijd of hun bevolkingsgroep.

Krijgt een appartementseigenaar te horen dat hij zijn appartement niet mag verhuren? Dan kan hij naar de kantonrechter stappen. Die moet nagaan of er belangrijke redenen zijn om de huurder te weigeren.

Mag de VvE in de splitsingsakte opnemen dat een appartement in geen geval mag worden verhuurd?

Daarover verschillen de meningen. Er is een kantonrechter die een absoluut verhuurverbod geldig heeft verklaard. Het is verstandiger om bepaalde vormen van huur te verbieden, zoals kamerverhuur, bed & breakfast en logiesverblijf.

'Ik heb een kamer over. Die wil ik verhuren aan een student. Mag dat?’

Bent u eigenaar?

Dan mag u in principe uw appartement aan een ander in gebruik geven; ofwel: verhuren. Dat mag niet als in het splitsingsreglement staat dat bepaalde vormen van verhuur verboden zijn. Dan gaat het meestal om kortdurende vormen van verhuur, zoals Airbnb.

In de meeste splitsingsreglementen staat dat de appartementen de bestemming ‘wonen’ hebben. De privégedeelten mogen dan niet worden geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. Dan gaat het om alle vormen van kortdurend verblijf tegen betaling.

Als het gebruik van het appartement afwijkt van die bestemming, moet de ledenvergadering daarvoor toestemming geven, voor zover het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid biedt.

Tip: regel afwijkende vormen van gebruik én het beheer en onderhoud van het privégedeelte in het huishoudelijk reglement. Gebruik daarvoor de tekst van Modelreglement 2017 artikel 27.

Bent u huurder?

Kijk dan eerst in uw huurovereenkomst. Als daar staat dat u uw appartement niet (gedeeltelijk) mag onderverhuren, dan moet u zich daaraan houden. Als er niets staat, moet u zich ook als huurder houden aan de bepalingen in het splitsingsreglement, want die regels gelden ook voor huurders. Als het goed is, hebt u een gebruikersverklaring ondertekend. Daarmee hebt u aangegeven dat u zich zult houden aan de regels die de VvE stelt. Niet alleen aan de regels uit het splitsingsreglement maar ook aan het huishoudelijk reglement en aan besluiten die later door de VvE zijn genomen.

Er is één uitzondering op deze regel: huurders die al in het complex woonden vóór het voorschrift van kracht werd, zijn er niet aan gebonden. Tenzij ze aangeven dat ze dat wél willen.

De huurder die in het complex woont, heeft een huurovereenkomst afgesloten met een van de eigenaars in het complex. Dat kan een particuliere eigenaar zijn. Vaker is het een woningcorporatie of een belegger die een aantal appartementen in het complex verhuurt.

Nieuwe huurders moeten zich aan de regels van de VvE houden. De huurder moet daarvoor een verklaring voor ondertekenen, de Gebruikersverklaring.

Het gaat dan om de regels uit het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijk reglement. De huurder moet zich ook houden aan de besluiten van de vergadering van eigenaars. Ook aan besluiten die later nog worden genomen. Dat hoeven de huurders niet te doen als besluiten in strijd zijn met de ‘maatstaven van redelijkheid en billijkheid’.

Voor zittende huurders geldt dit niet. Zij woonden al in het complex toen de eerste woningen werden verkocht aan eigenaars. Deze huurders zijn niet gebonden aan de VvE-regels. Maar let op: een eigenaar kan bij de kantonrechter een verzoekschriftprocedure beginnen. Daarmee kan de eigenaar ‘afdwingen’ dat een huurder zich aan de VvE-regels houdt.

Voor iedere huurder gelden de regels uit de huurovereenkomst met  algemene voorwaarden. In het huurrecht staan ook regels en waarborgen, zoals de huurbescherming en het overlegrecht. De verhurende eigenaar moet zich daaraan houden. Dat kan lastig zijn. Omdat de eigenaar lid is van de VvE, kan hij nooit in zijn eentje beslissen over zaken als renovatie of het herstel van gebreken. Daar heeft hij de VvE voor nodig.

Als huurders een probleem hebben met hun woning of met andere bewoners, moeten ze dat melden bij de verhuurder (de verhurende eigenaar). Dus niet bij de VvE, het bestuur van de VvE of de beheerder.

'In de laatste vergadering van de VvE is een  boetebesluit genomen.  Ik ben huurder en ik woonde hier al vóór er appartementen werden verkocht. Dus vóór er een VvE was.  Kan de VvE mij nu een boete opleggen bij overtreding van de VvE-regels?'

Nee, dat kan niet. Huurders die al een appartement huurden voor het complex gesplitst werd – en dus vóór een splitstingsakte en -reglement werd opgesteld – hoeven zich niet te houden aan het reglement, het huishoudelijk reglement of besluiten die nadien in de vergadering van eigenaars zijn genomen. . Het is wel verstandig om zo veel mogelijk één lijn te trekken. Dat bevordert waarschijnlijk de onderlinge verstandhouding.

‘Nieuwe’ huurders zijn wel gebonden aan het reglement en na ondertekening van de gebruikersverklaring aan het huishoudelijk reglement of besluiten die nadien in de vergadering van eigenaars zijn genomen.

Een corporatie besluit de appartementen in een complex te gaan verkopen. Dat betekent dat het gebouw wordt ‘gesplitst in appartementsrechten’. Als één appartement is verkocht, is er een VvE. Er zijn dan immers twee eigenaren.

Ook andere gebouwen kunnen worden gesplitst. Bij splitsing moet een splitsingsakte worden opgemaakt. Dat is werk voor de notaris. Er moet een splitsingstekening zijn die door het kadaster is goedgekeurd.

In de splitsingsakte staan alle juridische zaken die gelden voor het appartementencomplex. De akte moet - samen met de splitsingstekening - worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Iedereen kan daar alle gegevens bekijken en controleren.

In de splitsingsakte staat het reglement van splitsing. Dat is de ‘grondwet’ van het appartementencomplex. Alle spelregels voor het functioneren van de VvE staan in het reglement.

Het opstellen van zo’n reglement is niet eenvoudig. Bovendien moeten er minimale eisen in staan. Daarom zijn modelreglementen gemaakt. Dat gebeurde voor het eerst in 1953.

Tijden veranderen, en modelreglementen dus ook. In 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017 zijn daarom steeds modernere reglementen verschenen.

Als in de splitsingsakte staat dat het modelreglement 1973 (het witte boekje) geldt, dan blijft dat gelden. Ook als later een ander modelreglement is verschenen. Dat geldt niet als de notaris wijzigingen heeft aangebracht in de splitsingsakte.

Kijk dus goed welk modelreglement voor uw VvE geldt. In het modelreglement staan algemene regels, maar daarop kunnen wijzigingen en aanvullingen zijn aangebracht. Een overzicht van alle reglementen vind u ook op de site van VvEBelang: http://www.vvebelang.nl/over-vves/appartement-en-regelgeving/modelreglementen

'Wij - huurders en eigenaars - willen allemaal dat ons complex wordt geïsoleerd. We willen een comfortabel, duurzaam complex. De grooteigenaar heeft 64 procent van de stemmen, en die wil niet. Als we een voorstel in stemming brengen, stemt hij tegen. Dat heeft hij al gemeld. Kunnen we hem dwingen?'

De grooteigenaar mag in principe zelf bepalen hoe hij stemt; ook als hij daarmee vooral zijn eigen belang voor ogen heeft. In dit geval lijkt het erop dat de grooteigenaar zijn meerderheid van stemmen misbruikt. Als de belangen van de bewoners worden geschaad door het gedrag van de grooteigenaar, kan dit onredelijk zijn

De grooteigenaar moet wel voldoende rekening houden met de belangen van de overige eigenaars en hij moet transparant en zorgvuldig handelen. Als dat niet gebeurt, kan de rechter het besluit vernietigen en een vervangende machtiging verlenen om het voorstel alsnog uit te voeren. In dit geval is het wel verstandig als huurders en eigenaars samen optrekken en de rechter duidelijk maken dat het voorstel breed gedragen wordt.

In het splitsingsreglement staan de algemene regels voor alle gebruikers. In het huishoudelijk reglement worden die regels verder uitgewerkt.

Een voorbeeld: in het splitsingsreglement staat dat u uw appartement goed moet onderhouden. Er staat ook dat u geen overlast mag veroorzaken.

Die regels worden verder uitgelegd in het huishoudelijk reglement. Daarin staan bijvoorbeeld afspraken over het tijdstip waarop u huisvuil buiten mag zetten, en waar dat mag. Er staat ook in wat wel en niet op de galerij mag staan. Meestal staat er ook in dat u vogels en konijnen niet mag voederen.

Soms geeft de vergadering van eigenaars toestemming voor bijzondere dingen. Dan is het verstandig om de voorwaarden voor toestemming op te nemen in het huishoudelijk reglement. Een voorbeeld is het plaatsen van een airco. Mag die zichtbaar zijn of niet?

 Het huishoudelijk reglement is geen notariële akte. De algemene vergadering van eigenaars kan het wijzigen. Daarvoor moet wel worden gestemd.

Bij grote complexen kunnen verschillende gebouwen onderdeel zijn van de splitsing. Ook winkels, kantoren en parkeerterreinen kunnen een appartementsrecht zijn.

Dan wordt vaak gebruik gemaakt van een ondersplitsing: een nieuwe (onder)vereniging van eigenaars. Alle appartementseigenaars die daaronder vallen, zijn ook weer automatisch lid van die onder-VvE.

De oorspronkelijke (hoofd-)vereniging van eigenaars blijft ook bestaan. Voor elke vereniging gelden eigen regels.

Het bestuur van de onder-VvE heeft stemrecht in de vergadering van de hoofd-VvE.

Alle eigenaars moeten meebetalen aan de schulden en kosten van de VvE. Daarvoor worden elk jaar de periodieke bijdragen of voorschotbijdragen vastgesteld. De bijdragen worden per maand of per kwartaal betaald. Per half jaar of per jaar kan ook; dat bepaalt de VvE zelf.

Alle eigenaars zijn verplicht om de bijdrage te betalen. Ook als een eigenaar ruzie heeft met het bestuur. En ook als een reparatie niet (of niet snel genoeg) wordt uitgevoerd, moet de bijdrage gewoon worden betaald.

Als de eigenaar niet betaalt, kan het bestuur van de VvE zonodig incassomaatregelen nemen.